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第一次接触贵阳地房地产是在2009年底,在参观了当时正在建设二期的“保利温泉新城”后,我写了一篇博客“有趣的贵阳住房市场”(财新网),感叹于每个地产项目就像在造一座新城。时隔几年,这场造城运动愈演愈烈,到2013年以“花果园棚户区改造项目”以及“中天未来方舟国家绿色生态示范城区项目”为首的多个建筑面积在200万平方米以上的在建项目林立于贵阳的旧城、新城。而这些新住房项目的规模都数倍或数十倍于当初我惊叹的温泉新城。

“花果园”规划建筑面积达到惊人的1830万平方米,规划居住人口35万人,项目包括16万㎡湿地生态公园、26060层双塔国际甲级办公大楼、25万㎡大型购物中心、22万㎡时尚商业水街、60万㎡办公、60万㎡商业、首家五星级疗养院、308IMAX3D巨幕影院等。

“未来方舟”按照规划,2018年将屹立一座容纳17万人、建筑面积达到720万平方米的巨型楼盘。它包括70万平方米大型生态办公集群、滨水风情商业街、10万平方米大型商业MALL、大型山体主题公园、海洋馆等。

贵阳近郊,两个在建住房项目,中铁·国际生态城中天·假日方舟的规划建筑面积分别达2440万平方米和1200万平方米。

这些项目的单体规模在国内乃至国际都是罕见的,同时多个如此规模的项目云集在一个欠发达的省会城市(省会城市2012经济排名第26位),引来了许多质疑,贵阳住房市场甚至被标注为“鄂尔多斯2.0”。但笔者在几年的连续关注中发现贵阳地产市场并非一个鄂尔多斯式的“空城”、“鬼城”,而是一个难得的可以多维度分析的特殊案例。

 

较多供给减少了投机需求,压低房价预期;区域发展优势为需求提供了一定的支撑

20135月我曾对中国一、二、三城市房地产市场做了个供需分析(如下图),分析显示贵阳住房市场的人均土地供应情况相对其他中西部城市并没未显示出严重的供给过度现象;但相对其偏低的经济发展水平而已,贵阳的住房价格上涨空间不大。

 

图:人均住房土地供应与人均GDP水平比较

数据来源:WINDCEIC

 

实地调查显示,前文提到的几个超大型楼盘的销售均价均在3000-5000元/平米区间,同时地产商纷纷通过配套教育、医疗、商业服务等多项公众服务增加房屋的内含价值,吸引了相对数量贵州省其他市县居民的购买。由于存在巨大的潜在供给,其房价预期平稳甚至偏悲观,因此投机性购房需求较小,更多的刚性需求和改善型需求可以较容易的得到满足。

贵阳市的区域发展优势与鄂尔多斯的产业、人口特征都存在显著不同,其住房供给地合理性值得进一步分析。过去几年国家对贵州省的政策倾斜所带来的经济高增长(2010-2013GDP增长均超过10%)不断提高当地的购买能力,同时作为省会城市,贵阳可以享受到区域经济聚集效应带来的人口聚集。这些因素都为贵阳住房市场的需求提供了支撑。

结合数据分析与实地调查,个人认为贵阳的地产价格在未来一段时间将维持平稳,住房的使用价值(而非投资价值)仍主导市场需求。

 

差异化的项目设计满足不同的购房需求

2013年全国单体楼盘项目销售额排名中,花果园项目销售排名全国第一,未来方舟项目排名第五。在2010-12年,花果园项目保持了连续14个月单月销售过千套的销售记录。在一个预计供应充分的市场上,这样的销售业绩似乎更好地表达了购买者的真实需求。

在对花果园项目的调查中我们发现,这个棚户区改造项目的楼房间距很近,以小户型为主,居住环境一般,但价格在3000-4000元/平米,购房者可以获得贵阳市居民同等的教育、医疗、以及社区内现代化的各种商业服务。与上述特点相一致的,我们发现该楼盘的主力购买者为省内其他市县甚至乡村居民。相对他们的原居住地,省会城市的公共服务设施和社会保障体系更好,而很多县城的房价已经追平甚至超过了花果园项目的售价,再加上高楼、购物MALLIMAX电影城等带有现代都市标签的设施,其过去几年良好的销售业绩似乎不难理解了。

贵阳本地的购买者似乎更加青睐未来方舟项目,7公里水岸,几十米宽的水面,6座造型各异的吊桥,双向6车道的沿岸道路,如此的社区景观,相对其4000-5000元/平米的售价,在加上中天集团在其建成大型社区项目中展现的良好社区配套,使得该项目受到许多改善性住房需求者的喜爱。

调查中看到的其他大型项目也都以满足某一类需求而寻找到其特定的消费群体,如中铁国际生态城,以实用的户型,低密度的开发,大方的免费花园配送,吸引了不少追求居住环境的高端客户。

上述分析帮助我们理解了过去几年大型住房项目的对于满足各类住房需求的贡献,但也引发了对其未来的担心。作为长期使用品,在人口、购买能力没有显著变化的条件下,住房需求的释放具有一次性的特点,贵阳的住房供应模式似乎面临新的转变。

 

超大型住房项目开发的合理性及负面后果

在不同阶段看同一市场产生的不同评价是我在调研贵阳地产市场中感受到的另一个有趣的地方。作为一个经济欠发达地区的城市,政府收入有限,城市公共设施的投入严重不足。超大型住房项目使得政府有机会将大量的公共设施建设以较低地价为条件转嫁给开发商,借助开发商的资金为居民提供教育、医疗、道路交通、水电供应等等公共服务。这种做法,在政府收入有限的条件下较快的实现了公共服务的改善,应该说是有其合理性和积极面的。其合理性在实施的前段尤为突出,难以启动旧城改造获得推动,新区建设成片实施,新学校、新医院快速增多,居民住房条件在相对稳定的房价下获得显著提升。

这些都让一两年前实地调研的我激动不已,但随着越来越多大楼盘的逐渐开发,其负面后果也渐渐显现出来。实地调查中发现,人口聚集导致城市交通在每个新小区附近都面临异常的压力,超大型居住社区与城市其他功能区之间的交通拥堵问题变得日益严重。此外,各个项目小区水电需求的巨大增长与全市整体供应能力之间的矛盾也不断升级,公共服务呈现出系统性问题。这些问题的出现似乎对社区可承受的最大规模提供了边界,也为政府可以转嫁的公共服务提出了一些限制条件。

 

新一轮转变

我们观察到的各种现象都预示着贵阳住房市场的新一轮转变。或许这种转变已经开始,事实上从去年开始当地政府已经终止了新大型住房项目的审批,转而大力推动城市新区产业建设,努力提升当地经济实力。这一政策意味着未来贵阳住房供给将较为稳定,而经济发展将会带来更多的有效需求。此外,贵阳夏季凉爽的气候(夏季平均温度为23.2,最高温度平均在25-28之间,在最热的七月下旬,平均气温也仅为23.7及其不断改善的居住条件和较低的购买成本也开始吸引一些外省的购房者(观察到越来越多重庆、武汉居民到贵阳购房、租房避暑)。整体来看,贵阳住房市场下跌风险有限,未来几年预计仍将维持平稳。

相信未来的贵阳住房市场仍会继续有趣,值得期待。

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孙驰

孙驰

17篇文章 9年前更新

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